Cálculo equivocado pode desvalorizar imóveis no Acre, diz presidente do Creci/AC

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Acre (Creci-AC), Márcio Santos, de 41 anos, participou do programa Bar do Vaz nesta terça-feira (26) e falou sobre os principais desafios e oportunidades do mercado imobiliário acreano, incluindo legislação da categoria, valorização de imóveis, linhas de crédito e a importância da regularização fundiária para compradores e vendedores.

Na abertura do programa, o presidente explicou como deve ser conduzida a compra de imóveis. Segundo ele, é essencial procurar profissionais habilitados para intermediar o processo, tanto para o comprador quanto para o vendedor. “Um profissional da área, como um corretor de imóveis ou uma imobiliária, é fundamental. São pessoas que entendem do mercado, estudam e se especializam para atuar nesse segmento. Essa é uma profissão reconhecida pela sociedade, justamente porque o corretor compreende todo o processo da negociação e as particularidades que cada imóvel possui. Ele tem a obrigação e o dever de orientar ambas as partes, comprador e vendedor, para que o negócio seja bem-feito e não gere aborrecimentos”, afirmou.

Santos disse ainda que é dever do corretor zelar pela ética profissional e orientar o seu cliente sobre o real valor de mercado do imóvel. “Até porque nós respondemos por perdas e danos, respondemos civil e criminalmente. Eu não posso, muitas vezes, atender pedidos que fogem da realidade. Por exemplo, em casos de partilha de bens ou penhora, é necessária uma avaliação profissional para apresentar ao banco ou à Justiça, e muitas vezes o proprietário diz: ‘Quero que você avalie para mais’ ou ‘para menos’. Nós não podemos fazer isso. Então, é obrigação do corretor de imóveis orientar, mesmo que o imóvel esteja abaixo do valor de mercado, mostrando ao cliente que ele pode ser vendido pelo preço correto, ou seja, pelo valor que o mercado realmente paga.”

O presidente do CRECI-Acre, Marcio Santos, destacou durante entrevista a importância do contrato de exclusividade na atuação do corretor de imóveis. Segundo ele, dúvidas sobre pagamentos e honorários são comuns no mercado e dependem diretamente do tipo de contrato firmado entre as partes. “Temos a Resolução 458 de 1995, que recomenda que o corretor trabalhe com exclusividade. O Código Civil, especificamente nos artigos 722 a 729, menciona nossa atividade, e o artigo 726 trata exatamente disso: se houver exclusividade ajustada na prestação de serviço, seja a corretagem, mesmo que o imóvel seja negociado diretamente entre comprador e vendedor, salvo se não comprovada a intervenção do corretor, ele tem direito a receber seus honorários”, explicou Santos.

Ele detalhou ainda situações em que o corretor tem direito a receber os honorários: “Se, durante a vigência do contrato, o corretor leva o cliente ao negócio e o cliente depois recusa, mas quando acaba a vigência do contrato o comprador fecha o negócio, o corretor recebe seus honorários. Da mesma forma, se o contrato for com exclusividade — geralmente 90 dias, média para o imóvel girar — e, dentro desse período, um amigo do proprietário decide comprar o imóvel, o corretor também tem direito, pois o serviço foi ajustado com exclusividade.”
Marcio Santos ressaltou que, por força do CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica), a exclusividade precisa ser negociada e aceita pelo cliente. “Particularmente, eu só trabalho com exclusividade, pois isso garante segurança tanto para o vendedor quanto para o comprador e, obviamente, para mim, profissional.”

O valor da comissão, segundo Santos, é sempre percentual e varia entre 5% e 10%, de acordo com o valor do imóvel. “Não temos mais uma tabela fixa por força de lei; ela serve apenas como referência. Na prática, os percentuais são pacificados entre 5% e 10%. Para uma fazenda de 20 milhões, por exemplo, não se cobra 10%, mas sim o valor mínimo, como 5%”,

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Acre (Creci-AC), Marcio Santos, abordou durante entrevista a importância da atualização da legislação que regulamenta a profissão. Segundo ele, a primeira regulamentação ocorreu em 1962, por meio da Lei nº 4.116, posteriormente revogada por não prever a criação de um conselho fiscalizador nem estabelecer critérios claros de ingresso no mercado. A legislação atual, em vigor desde a Lei nº 6.830/78, é considerada defasada e precisa de ajustes.

“Estamos mobilizados com uma agenda parlamentar que inclui vários projetos de lei, inclusive para atualizar a nossa legislação. Uma dessas propostas prevê que, para ingressar na profissão, o corretor de imóveis precise ter nível superior. Defendemos também a criação de uma prova de proficiência, aplicada logo após a formação acadêmica, como condição para o exercício da profissão”, explicou.

Marcio destacou ainda que cerca de 70% da categoria já possui curso superior, especialmente na área de transações imobiliárias. Atualmente, ainda é aceito o curso Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), com duração de seis meses, oferecido em instituições como o Senac, em Rio Branco. “Apesar de o TTI ainda ser válido, a nossa recomendação é que os profissionais optem por uma graduação. Aqui no Senac, por exemplo, temos um dos melhores cursos do Brasil. Mas acreditamos que a formação superior dará mais respaldo e qualidade ao exercício da profissão”, ressaltou.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Acre (Creci-AC), Marcio Santos, explicou que o setor imobiliário vem registrando sinais de recuperação após enfrentar um período de retração nas vendas e locações.

Segundo ele, a ampliação do teto do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, aliada a novas linhas de crédito da Caixa Econômica Federal, abriu novas oportunidades tanto para famílias de baixa renda quanto para quem possui maior poder aquisitivo. “Já tivemos um volume muito maior de negócios no passado, mas, com essa reformulação do mercado e a abertura de crédito, novas possibilidades surgiram. Hoje as pessoas podem negociar imóveis à vista, a prazo ou financiados, e o corretor de imóveis está preparado para auxiliar em qualquer modalidade”, afirmou.

Marcio destacou ainda a retomada dos consórcios como alternativa de aquisição. “Muitas vezes o cliente não tem nenhum recurso inicial, mas o corretor pode oferecer diferentes formas de financiamento em vários bancos, não apenas na Caixa. Quando a Caixa reduziu a oferta de crédito, por exemplo, conseguimos recorrer às instituições privadas”.

O corretor de imóveis Marcio Santos afirmou que amortizar juros é uma das melhores estratégias para quem financia imóveis. “É um bom negócio com certeza. Hoje, ninguém fica mais 30 anos pagando imóvel. Geralmente, a pessoa quita em até 10 anos. Assim, ela paga de trás para frente, amortizando o juro. É o melhor negócio que já existiu no segmento da habitação. Antes víamos isso muito em automóveis e motocicletas, mas agora também acontece em imóveis”, explicou.

Santos também destacou que o Acre possui o metro quadrado de construção mais caro do país, o que, segundo ele, traz dificuldades, mas não chega a ser um fator determinante. “Se eu falar que não atrapalha, estaria tangenciando, mas não é o único fator. São vários elementos que influenciam no preço do metro quadrado aqui. Em Rio Branco, por exemplo, o valor é um. Já em Cruzeiro do Sul, é outro, bem mais alto. Isso ocorre por conta da logística e do custo dos insumos, como cimento, brita e ferro. Além disso, a mão de obra é escassa, o que eleva ainda mais o preço”, explicou.

Ele comparou ainda o mercado acreano com outras regiões do país: “Aqui, com o valor de um apartamento, você compra dois em Recife, Maceió ou Ceará. Além disso, o imóvel comprado fora valoriza mais rápido do que aqui. Mas, se o preço estiver dentro da realidade de mercado e a documentação correta, ele vai girar com certeza.”

Márcio também reforçou que, apesar das dificuldades, o estado é visto como promissor. “Já ouvi de pessoas de fora que o Acre é a terra das oportunidades. Muitos de nós não acreditamos, mas é verdade. Em 2017, realizamos uma plenária federal aqui e os participantes ficaram encantados. Quem vem de fora sempre se surpreende. Uma vez, em um podcast, falei sobre isso com o presidente do Creci de São Paulo e com o vice-presidente do Conselho Federal. Eles disseram que lá o mercado já está saturado, e aqui não, aqui vocês têm tudo para crescer”, concluiu.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Acre (Creci-AC), Márcio Santos, explicou sobre a possibilidade de realizar a documentação de imóveis em outros estados.

Segundo ele, a lavratura da escritura pode ser feita em qualquer estado da federação, conforme previsto na Lei nº 6.015, que rege os registros públicos. “Isso não é segredo para ninguém, mas está previsto na Lei 6.015. O TBI, que é o imposto obrigatório sobre transmissão de bens imóveis, deve ser recolhido na prefeitura onde o imóvel está localizado. Já a escritura pode ser lavrada em qualquer estado e tem validade legal. No entanto, essa escritura precisa obrigatoriamente ser registrada na circunscrição onde o imóvel está situado. Ou seja, se o imóvel está em Rio Branco, o registro deve ser feito no cartório da cidade”, explicou.

Márcio explicou que a Lei 6.015 determina que “quem não registra não é dono”. Segundo ele, embora esse não seja o fator principal, trata-se de um aspecto muito vantajoso.

“Muita gente passa a vida inteira juntando suas economias para comprar um barraquinho, um imóvel, ainda que seja apenas um terreno. Quando o corretor orienta essa pessoa dizendo que é necessário transferir para o seu nome, porque quem não registra não é dono, ela pede um orçamento. Nesse momento, apresentamos todos os custos: pagamento à prefeitura, o ITBI, lavratura da escritura no tabelionato e, em seguida, o registro no cartório de imóveis. Só que muitas vezes a pessoa já gastou tudo o que tinha na compra e não consegue arcar com essa etapa. Assim, acaba deixando de lado e, quando a família precisa levantar recursos com o imóvel, ele fica parado. Em Rio Branco há muitos casos assim. Por isso, o corretor de imóveis profissional trabalha em prol da regularização imobiliária e da fundiária. Esse, inclusive, é um papel predominante do poder público. Existe uma lei recente de regularização fundiária, porque antigamente, em Rio Branco, alguém tinha uma área de terra, passava uma máquina e já virava loteamento. Muitas pessoas possuem imóveis bons e até de padrão elevado, mas não têm título nem escritura”, explicou.

Santos também comentou como ocorre o processo de regularização. “Regularização fundiária não é barata, é cara. O Acre é um dos estados mais caros do Brasil em termos de valor de emolumentos. A lógica é inversa: os estados mais pobres geralmente têm emolumentos mais caros. A exceção na região Norte é Roraima, que possui os emolumentos mais acessíveis”, destacou.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-AC), detalhou a programação alusiva ao Dia do Corretor de Imóveis, celebrado nesta terça-feira (27).

Segundo ele, a agenda contará com um jantar especial no restaurante Picanha Mix, localizado no Canal da Maternidade, no espaço do antigo Passo. “Vamos ter um excelente jantar no Picanha Mix. Por conta de agenda, transferimos o tradicional Baile do Colibri para novembro, quando será realizado em conjunto com a confraternização anual da categoria. Na semana anterior, também promovemos uma bateria de palestras no Conselho, voltadas para orientar os corretores e imobiliárias a prestarem um serviço cada vez melhor para a sociedade”, explicou. Santos ressaltou ainda que a data marca os 67 anos de regulamentação da profissão de corretor de imóveis e lembrou que o Colibri é o símbolo da categoria.

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