Um laudo encomendado pela 1º Vara Cível da Comarca de Rio Branco do Tribunal de Justiça do Acre (TJAC) avaliando o valor da propriedade do Resort Hotel, localizado na Via Verde, que está em fase de desapropriação, promete causar polêmica.
O ac24horas teve acesso a um estudo do governo do Acre que entende que o valor do imóvel seria cerca de R$ 8 milhões, levando em conta principalmente o terreno e sua localização, já que a estrutura do Hotel está deteriorada. No entanto, um laudo emitido por um engenheiro que fez avaliação da propriedade à pedido do Poder Judiciário avaliou em R$ 62 milhões, bem acima do valor levantado pelo governo.
No laudo, o engenheiro Thiego Lima, responsável pela avaliação, utilizou do “Método Evolutivo”, onde a composição do valor total do imóvel avaliado será obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: VI [Valor do Imóvel]= (VT [Valor do terreno]+ CB [custo de reedição da benfeitoria]. FC [Fator de Comercialização]
Segundo o documento, a avaliação do imóvel utilizou o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel é avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.
Apesar da deterioração, o Resort Hotel ficou avaliado em R$ 3,5 milhões, o valor venal do bem foi estimado pelo engenheiro em R$ 62 milhões, que é o valor de referência que vale o imóvel incluindo o terreno de acordo com o Poder Público.
No documento, o Resort de 6.112,00 M², foi avaliado pelo engenheiro à pedido do TJAC no valor de R$ 3,5 milhões e a propriedade no valor de R$ 38 milhões.
O cálculo do valor venal varia de município para município. Em geral, para calcular esse valor, são considerados critérios como: área do terreno ou edificação; valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores (PGV); idade do imóvel; posição do imóvel no logradouro e características construtivas.
A reportagem teve acesso a um parecer técnico de avaliação mercadológica de imóvel comercial, datado de agosto de 2019, período anterior ao fechamento do empreendimento, informando que o valor total do prédio e do terreno na época seriam entre R$ 83 milhões (limite inferior) e R$ 102 milhões (limite superior). O documento é assinado por Celso Feltrini, perito e avaliador contratado por Monteiro para fazer o estudo.
BASA E MONTEIRO DISCORDAM SOBRE O DINHEIRO DA DESAPROPRIAÇÃO
Em março, o Banco da Amazônia (Basa) protocolou uma minuta junto a 1ª Vara Cível da Comarca de Rio Branco, dois dias depois oficialização das intenções do Estado [desapropriação], para que a Instituição Financeira tenha direito de receber o valor do bem desapropriado de forma que possa liquidar parcialmente o débito da empresa financiada
O Basa explica que a desapropriação do imóvel (Resort Hotel), objeto principal do projeto financiado, não há que se falar em eventual repactuação e/ou e reescalonamento da dívida, visto que o imóvel passará a servir ao interesse público, em detrimento do privado, tão logo concluído o processo de desapropriação.
Porém, os advogados do empresário Antônio Monteiro, ex-secretário de Estado e representante legal do empreendimento [Resort Hotel], pediram na Ação Judicial que o valor de R$ 8 milhões [avaliado pelo Estado] quitasse a dívida total com o Basa avaliada em R$ 18 milhões.
