Roberto Feres
Se você perguntar para qualquer economista porque um imóvel é muito mais caro no Acre que em outras cidades do país, a resposta será que, proporcionalmente a outros locais, aqui há mais gente comprando que proprietários interessados em vender.
Quando a pergunta é feita a um agente imobiliário ou da construção civil, pode esperar razões como o preço dos materiais, a distância dos fornecedores e as dificuldades de frete.
Como eu não sou nem economista, nem opero no ramo imobiliário, vou só te trazer mais algumas informações relevantes nesta discussão.
Valorização ou especulação?
Mesmo não sendo um economista, me parece bem claro que um terreno pode se valorizar de duas maneiras: pelo investimento realizado pelo proprietário ou pelo investimento realizado pela cidade. Ter imóveis de reserva aguardando que a urbanização chegue até eles está mais próximo da especulação que do conceito de valor.
Por esse motivo que a tributação de IPTU costuma ser dez vezes maior para terrenos vagos que para aqueles construídos.
Imóvel é um bom investimento?
Fomos todos criados ouvindo chavões do tipo: “sonho da casa própria”, “quem casa, quer casa”, “morar de aluguel é jogar dinheiro fora”, “imóvel a gente nunca não vende, só compra”…
Mas, qual uma boa conta para saber se o patrimônio na forma de um terreno ou construção vale mesmo a pena?
Se você aplicar R$ 100 mil na Caderneta de Poupança, receberá todos os meses R$ 500,00, ou seja,0,5% do valor investido. Então, um imóvel que consegue ser vendido por R$ 100 mil precisa gerar uma renda mensal de pelo menos R$ 500,00, descontados os custos de manutenção, taxas, impostos, comissão e, principalmente, eventual tempo vazio. Senão está dando prejuízo.
É muito comum vermos residências que conseguiriam ser vendidas por mais de R$ 500 mil sendo alugadas por R$ 1.500,00 (0,3%) ou menos, o que está longe de ser o ganho real do proprietário.
A documentação é importante
Outra coisa bastante comum, em Rio Branco, é o fato da documentação dos imóveis nem sempre estar completa para se conseguir financiar a venda. A cidade tem uma história de ocupações informais, loteamentos clandestinos e construções que não passaram pela aprovação da prefeitura.
A quantidade de imóveis que conseguem reunir todos os documentos de registro, até o Habite-se, é ainda muito pequena no total da cidade. Vale para alguns loteamentos recentes, conjuntos habitacionais e prédios de apartamentos. Imóveis em regiões de comércio, mais valorizadas, costumam correr atrás da documentação quando aparece uma boa oportunidade de venda, a um custo exorbitante.
Por esse motivo que é muito comum vermos excelentes residências serem vendidas a vista a preço de banana e outras, nem tão boas, por valores bem maiores, financiadas.
Nesse caso, assim como nos loteamentos financiados pelas próprias construtoras, o que o comprador está olhando não é o valor final, mas se a prestação cabe no seu bolso.
Financiamento
O crédito imobiliário tem sido um fator preponderante para que novos investimentos sejam produzidos. Isso é inegável. O papel do Sistema Financeiro da Habitação, desde que foi criado há 55 anos, permitiu que uma enorme quantidade de recursos fossem destinados a melhorar as condições de vida nas nossas cidades.
E cada vez parece haver mais recursos disponíveis no SFH e a possibilidade de financiamento pode interferir muito no valor dos imóveis quando a oferta de bens efetivamente financiáveis é baixa em relação à demanda.
E, com o passar do tempo, o SFH tem permitido a aquisição de casas e apartamentos cada vez mais caros.
Como exemplo, logo após o Plano Real o valor teto para financiamento era de R$ 140 mil. Hoje é de R$ 1,5 milhões. No mesmo período o índice que mede o custo da construção (INCC) subiu a metade disso.
A cada salto no valor teto, os imóveis à venda sobem imediatamente de preço. Como se produz apenas o suficiente para o público que pode pagar, a prestação fica cada vez maior.
Regularização Fundiária
A irregularidade fundiária é, na minha opinião, o vilão do mercado formal de imóveis em Rio Branco. Há algumas tentativas do poder público para documentar uma parcela dos terrenos de periferia, principalmente os originados nas ocupações irregulares.
Mas isso não tem chegado à grande massa dos imóveis da cidade e, principalmente, à consciência da população em geral, que constrói sem projeto nem licença. Que não se preocupa em registrar a documentação do seu patrimônio. Reclama-se que a burocracia urbanística é imensa e os custos cartoriais são enormes e, algumas vezes, proibitivos.
É certo que o alto preço dos materiais de construção e a logística para fazê-los chegar ao Acre são boas desculpas. O que não dá é para ignorarmos os demais fatos e continuarmos eternamente sem os enfrentar
Roberto Feres escreve às terças-feiras.
